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垣曲县人民政府办公室关于印发垣曲县国有土地上房屋征收与补偿实施方案的通知

发布时间:2017-04-10 本文作者: 信息来源:管理员 访问统计:2108

各乡(镇)人民政府,县直各有关单位:

    《垣曲县国有土地上房屋征收与补偿的实施方案》已经县政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

                       垣曲县人民政府办公室

2017年3月17日


垣曲县国有土地上房屋征收与补偿

   

 

第一章  总  则

 

  第一条  为规范本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)、《国有土地上房屋征收评估办法》和《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》及其它有关规定,结合本县实际,制定本办法。

  第二条  房屋征收与补偿工作遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。

第三条  人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

县住房保障和城乡建设管理局是国有土地上房屋征收部门(以下简称房屋征收部门),负责组织实施本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

各乡镇人民政府、街道社区根据县政府计划安排,在职责范围内依法做好属地内建设项目的国有土地上房屋征收与补偿组织推进工作。

第四条  房屋征收部门可以委托属地乡镇政府及相关单位作为房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得转包房屋征收实施任务,不得以营利为目的。

    房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

第五条  发展改革、财政、规划、国土、公安、工商、税务、民政、审计、监察等有关部门应当按照各自职责分工,互相配合,共同做好房屋征收与补偿工作,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

 

第二章  征收决定

 

    第六条  根据公共利益需要,垣曲县人民政府应当组织相关部门编制国有土地上房屋征收计划,并报上一级人民政府备案。计划必须符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和危旧房集中、基础设施落后等地段旧城区改建,应当纳入县级国民经济和社会发展年度计划。

第七条  房屋征收部门应当在县人民政府正式做出房屋征收决定前,对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑结构、建筑面积、成新、装饰装修及附属物、家庭成员状况等情况进行调查登记,对房屋和装饰装修及附属物现状进行拍照建档,被征收人应当予以配合。被征收人不予配合的,根据房屋产权档案进行登记。

如被征收房屋未经产权登记或产权不明,应由征收部门组织国土、规划、城管等部门,对房屋合法性、用途、面积等情况进行调查和认定,并报县人民政府审核备案。

对认定为违法建筑的和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。对认定为未超过批准期限的临时建筑,按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。建设单位在申请临时建设工程规划许可证时,已承诺在批准期限内因城市规划建设需要无偿拆除的,则不予补偿。

调查结束后,房屋征收部门应当及时将调查结果在征收范围内以公告形式公布。公布期限不少于七日,对调查结果有异议的,应当在公布期限内向房屋征收部门提出书面核实申请,房屋征收部门在受理后十五日内予以核实并告知申请人。

第八条  城管部门应当依法加强对建设活动的监管和处理。对违反城乡规划建设的,依法予以处理。

第九条  房屋征收可以根据项目规模分期实施,每期征收范围由县人民政府确定。

房屋征收范围公布后,被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建或装修房屋,不得改变房屋和土地性质用途,不得将房屋转让、出租抵押等一系列影响房屋征收及增加补偿和安置费用的行为,有以上行为者不予征收补偿确认。

房屋征收部门应当将以上所列条款事项在征收前期及范围内予以公告,并书面通知相关部门暂停办理影响房屋征收的一切手续,协助做好房屋征收宣传工作,暂停期限以房屋征收工作结束为限,原则上不超过一年。

第十条  房屋征收部门拟定征收补偿方案,报县人民政府。征收补偿方案应当包括项目名称、征收范围、补偿方式、补偿政策、补助和奖励办法、安置房地点和面积、选购办法、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

    县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见,征求意见期限为30日。征求意见情况和根据公众意见修改情况应及时公布。

  旧城区改建项目征求意见时,多数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》和本办法规定的,应组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。参加听证会的公众代表包括被征收房屋所在地镇 (街道)、社区(村)组织代表、人大代表、政协委员、法律工作人员等。

第十一条  人民政府作出房屋征收决定前,由征收部门组织开展社会稳定风险评估并作出评估报告,社会稳定风险评估报告由县维稳办组织专家进行论证。

  第十二条  作出房屋征收决定前,房屋征收部门应当提供以下材料,报县人民政府审核。 

(一)发展改革、国土、规划部门对征收项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的审核意见,以及保障性安居工程建设和旧城区改建项目是否纳入国民经济和社会发展年度计划的审核意见。 

(二)经征求公众意见后的征收补偿方案。 

(三)社会稳定风险评估报告。 

(四)征收补偿费用的存款证明或房屋征收部门与安置房建设单位签订的安置房源协议。

(五)其它需提供的有关材料。

第十三条  单个项目房屋征收决定涉及被征收人户数超过300户的,作出房屋征收决定前,应当经县人民政府常务会议讨论决定。

    第十四条  县人民政府应当根据征收补偿方案、社会稳定风险评估结论和征收补偿专用到位情况等作出房屋征收决定,并在5日内进行公告。作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的,被征收房屋宗地范围内国有土地使用权同时收回。

 

第三章  征收评估

 

第十五条  在本县从事对被征收房屋进行房地产价值评估的单位,应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上(含三级)房地产评估资质的房地产价格评估机构(以下简称评估机构),并根据评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况实行市场准入备案制。 

房屋征收部门对从事房屋征收的评估机构实行信用管理制度。房屋征收部门应当定期向社会公布评估机构名录,供被征收人选择。 

第十六条  评估机构由被征收人在十日内协商选定;被征收人在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门采取抽签方式确定。被征收人协商选定方式,由征收实施单位按户(一证一户)发放《评估机构协商选定意见表》,并在规定时间内收回统计,超过被征收总户数50%的被征收人选择同一评估机构的,视为协商成功,该评估机构为选定机构;不足50%的,视为协商不成。

第十七条  评估机构选定或者确定后,房屋征收部门应向评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订书面房屋征收评估委托合同。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。房屋征收评估费用由委托人承担。

第十八条  同一征收范围内的房屋征收评估工作,原则上由一家评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以分标段由两家或者两家以上评估机构按标段承担。

两家或者两家以上评估机构承担同一房屋征收评估项目的,应当共同协商确定一家评估机构为牵头单位,牵头单位应当组织相关评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。

    第十九条  评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

第二十条  对于承接的房屋征收评估项目,评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估业务。

第二十一条  征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第二十二条  被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、楼层、层高、朝向、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

被征收房屋装饰装修价值,由评估机构根据市场价格及成新率确定补偿价格。

第二十三条  对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的房屋,以相关职能部门认定、处理结果进行评估

被征收房屋合法土地使用权性质、用途和面积,以土地使用权证书载明的为准,未领取土地使用权证的,以国土部门确认的证明为准。

第二十四条  评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,做好实地查勘记录,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,妥善保管并报房屋征收部门备案。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门或征收实施单位、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门或征收实施单位、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

第二十五条  评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间,评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,评估机构应当修正。

第二十六条  分户初步评估结果公示期满后,评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门或征收实施单位应当及时向被征收人送达分户评估报告。

被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10内对评估结果进行复核,并将复核结果书面告知申请人。

被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10内,向评估专家委员会书面申请鉴定。鉴定费用由委托鉴定人承担,但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原评估机构承担。

第二十七条  在房屋征收评估过程中,如果被征收人不配合、不提供相关资料的,经房屋征收部门、房地产估价师和无利害关系的第三方见证或者公证机构公证,可以参照同类建筑中与被征收房屋位置相邻、户型结构相似、面积大小相近的房屋现场勘查情况,作为被征收房屋实物状况的参照依据,并在评估报告中说明有关情况。

 

第四章  补偿安置

 

第二十八条  补偿方式及标准。房屋征收补偿实行货币补偿或产权调换,具体补偿方式由被征收人自行选择。选择货币补偿的,对被征收的补偿,由具有相应资质的房地产评估机构按房屋评估征收办法的规定评估确定;选择产权调换的,对被征收房屋和用于产权调换的安置房屋同时进行评估,双方结算差价。

第二十九条  商业、仓储、生产、办公或公益性用房,原则上采用一次性货币补偿。

第三十条  附属物及附属设施的补偿。附属房屋(主房外独立的附属用房、厕所、仓库、地下室)附属物(树木、围墙、门洞、水井、简易房、照壁等)一律依据评估价格给予补偿。可移动的辅助设施,如家具、生活用品等不予补偿。征收房屋所涉及的电话、闭路、宽带、自来水、暖气等设施,由征收部门申核原始开户手续,手续合法的,免费重新开户,无手续或不合法的,由被征收人自行向相关部门交费办理。

第三十一条  实施房屋征收按照先补偿后搬迁的原则进行。被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换,被征收人的安置计划和指标原则上不得更名转让,如确需转让须报请征收部门同意,按法定程序交纳相关税费后方可转让。

第三十二条  征收房屋造成的搬迁补助费用的补偿。征收住宅房屋、商业经营用房、生产用房等建筑,按合法建筑面积给予迁补偿。征收生产用房,如有重型机器设备或精密仪器搬迁,补偿标准适当上浮。选择货币补偿的,计算一次搬迁补偿费;选择房屋产权调换的,计算两次搬迁补偿费。具体补偿标准在各征收项目的补偿方案中予以分类明确。

第三十三条  因征收住宅房屋造成的临时安置补助费用补偿。被征收人自行安置的,按被征收房屋建筑面积给予安置补偿,提供周转用房的被征收人不享受临时安置补助费用。过渡期限原则上为一年,自被征收人搬迁之日起计算,如需延长过渡期限的,从逾期之月起增加临时安置补助费。具体补偿标准在各征收项目的补偿方案中予以分类明确。

    第三十四条  对因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿,按被征收房屋评估总价适当比例一次性补偿。房屋征收公布之日前宣布停产停业的不予以补偿。具体补偿标准在各征收项目的补偿方案中予以分类明确。

第三十五条  被征收房屋用途由住宅和生产、仓储、办公改为商业经营,并取得工商营业执照和纳税证明的,按实际经营面积部分被征收房屋评估价值(不含装饰装修及附属物)的适当比例给予停产停业损失补偿。具体补偿标准在各征收项目的补偿方案中予以分类明确。

    第三十六条  被征收人选择房屋产权调换的,原则上被征收房屋的主体建筑面积应与置换后安置房建筑面积相当。由房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。若被征收人房屋调换后调换房屋建筑面积大于或小于被征收房屋主体建筑面积,其两者之间的差额部分均按照评估机构的评估价格计算,房屋征收部门结清被征收房屋与用于产权调换房屋价值的差价。

产权调换房屋的价值,由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构按照同一时点、相同方法评估确定,并以此作为结算产权调换差价的依据。

第三十七条  被征收人选择房屋产权调换的,其选房顺序按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。

第三十八条  对在本县境内实际居住只有一处住房,且未享受过住房补贴或房改,并持有低保或特困证,凭相关证明经所在街道确认公示无异议的,私有住宅房屋被征收人被征收房屋建筑面积小于四十五平方米的,房屋征收部门应当为其提供建筑面积不小于四十五平方米的成套住宅作为产权调换房屋,在四十五平方米以内的部分不结算差价,超过四十五平方米的部分,按照评估价格结算。

 

第五章 征收搬迁

 

第三十九条  房屋征收部门和被征收人应当按照本办法,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、搬迁期限和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

房屋征收补偿协议由房屋征收部门统一印制。

第四十条  征收补偿协议履行时,被征收人应将房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规划许可证等证照原件交房屋征收部门,并由房屋征收部门到原发证机关申请登记注销;对非全部征收的房屋或土地,由房屋征收部门到原发证机关办理变更登记,并将变更登记后的证照交被征收人。

第四十一条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收人不明确的,由房屋征收部门报请县人民政府,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

第四十二条  被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

被征收人对补偿决定在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制执行。

第四十三条  房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

 

第六章  补助奖励

 

第四十四条  在征收决定下达20天内,搬迁完毕的,按照10000元/户的标准予以奖励;在21天至30天内搬迁完毕的,按照5000元/户的标准予以奖励,超过30天未搬迁完毕的,不予奖励。

第七章  法律责任

 

    第四十五条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第四十六条  被征收人采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第四十七条  房地产价格评估机构或者房地产估价师有下列情形之一的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

    (一)与一方当事人串通,损害另一方当事人合法权益的;

    (二)在评估机构确定过程中以不正当手段获取评估业务的;

    (三)将受委托的评估业务转让、变相转让或者再委托的。

第四十八条  县人民政府及其相关部门、房屋征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章  附  则

   

    第四十九条  被征收房屋设有其它限制性法律关系的,由被征收人依照相关法律、法规的规定,在征收部门规定的搬迁期限内自行解决处理。

第五十条  集体土地上的房屋征收可参照本办法执行。 

第五十一条  本办法由县住房和城乡建设局负责解释。

第五十二条  本办法自公布之日起施行。